Location nue en direct, SCI à l'IR ou SCI à l'IS : que choisir ?

Vous achetez un bien pour le louer. Faut-il l'acheter en votre nom, ou créer une SCI ?

Et si vous créez une SCI : à l'impôt sur le revenu, ou à l'impôt sur les sociétés ?
Sur les loyers, la seconde paraît imbattable. À la revente, l'addition peut être trois fois plus lourde.

Voici le comparatif en six critères, et le bon choix selon votre objectif.

Trois façons de détenir le même bien

En direct. Vous achetez en votre nom. Les loyers s'ajoutent à vos autres revenus : ce sont des revenus fonciers.

En SCI à l'impôt sur le revenu (IR). La société civile immobilière possède le bien, et vous possédez des parts de la société. Mais pour le fisc, cette SCI est transparente : chaque associé déclare sa part des loyers, exactement comme s'il louait en direct. Même impôt, donc. Ce qui change, c'est l'organisation.

En SCI à l'impôt sur les sociétés (IS). Sur option, c'est la société qui paie l'impôt sur son bénéfice. Vous, vous n'êtes imposé que sur l'argent que vous en sortez.

Nous parlons ici de location nue, c'est-à-dire non meublée. La location meublée obéit à d'autres règles.

Le match en six critères

Deux colonnes se ressemblent : en direct ou en SCI à l'IR, l'impôt est le même. La vraie question fiscale, c'est IR ou IS.

Pendant la location : avantage à l'IS, sur le papier

Prenez 1 000 € de loyer, charges déduites. À 30 % de tranche d'imposition, l'impôt et les prélèvements sociaux en prennent environ 470 €. Dans une SCI à l'IS, le même bénéfice supporte 150 € d'impôt sur les sociétés.

Et la société a un atout de plus : chaque année, elle déduit une part du prix du bâtiment. C'est l'amortissement. Le bénéfice imposable fond, parfois jusqu'à zéro les premières années, quand les intérêts d'emprunt s'y ajoutent.

Sur le papier, le match est plié. Sauf que cet avantage a trois contreparties.

L'argent est dans la société, pas chez vous. Pour le sortir, il faut verser des dividendes, taxés à 31,4 %. Seule exception : le remboursement de l'argent que vous avez prêté à la société, votre compte courant d'associé, n'est pas imposé.

Les travaux ne réduisent plus votre impôt personnel. En direct ou en SCI à l'IR, un déficit foncier se déduit de vos autres revenus, jusqu'à 10 700 € par an, hors intérêts d'emprunt. À l'IS, le déficit reste dans la société : il attend ses bénéfices futurs.

Et la troisième arrive le jour de la revente.

À la revente : l'addition

C'est le critère que l'on oublie le jour où l'on crée la société.

En direct ou en SCI à l'IR, la plus-value profite d'abattements qui grandissent avec le temps : plus d'impôt sur le revenu après 22 ans de détention, plus rien du tout après 30 ans.

En SCI à l'IS, rien de tout cela. Pire : la plus-value se calcule à partir de la valeur comptable du bien, c'est-à-dire son prix d'achat moins tous les amortissements déjà déduits. L'amortissement n'était pas un cadeau. C'était une avance.

Un exemple : un bien acheté 200 000 € et revendu 260 000 € vingt ans plus tard.

Hypothèses : en direct, impôt de 19 % et prélèvements sociaux de 17,2 % après les abattements pour 20 ans de détention, sans compter les frais d'achat ni les travaux, qui réduiraient encore la note. En SCI à l'IS : terrain estimé à 20 % du prix et non amorti, bâtiment amorti de 2,5 % par an (une hypothèse comptable, pas un taux légal), soit 80 000 € amortis en vingt ans ; impôt sur les sociétés à 15 % jusqu'à 42 500 € puis 25 %, sans autre bénéfice cette année-là. Ce sont des ordres de grandeur, pas un conseil personnalisé.

Soit environ trois fois et demie plus d'impôt. Et l'argent est toujours dans la société : le bénéfice que vous vous verserez ensuite en dividendes sera taxé à 31,4 %.

Transmettre : le vrai métier de la SCI

On ne coupe pas une maison en morceaux. Des parts de société, si.

Avec une SCI, à l'IR comme à l'IS, vous pouvez donner des parts à vos enfants petit à petit, en profitant de l'abattement de 100 000 € par parent et par enfant, qui se renouvelle tous les 15 ans. Et les statuts peuvent vous laisser la gérance : vous transmettez, sans perdre la main sur les décisions.

C'est aussi une façon d'acheter à plusieurs sans passer par l'indivision. Les règles du jeu sont écrites dans les statuts, avant le premier désaccord.

Gérer : ce que coûte une société

En direct, rien de plus que votre déclaration de revenus.

En SCI à l'IR, des statuts à rédiger, des décisions à prendre entre associés, une déclaration de résultats chaque année.

En SCI à l'IS, une vraie comptabilité d'entreprise, avec un bilan chaque année. Le plus souvent, elle est confiée à un expert-comptable.

Et attention : l'option pour l'IS ressemble à un aller simple. La société peut y renoncer jusqu'au cinquième exercice qui suit. Ensuite, l'option devient irrévocable.

Et le statut du bailleur privé, nouveau en 2026 ?

Depuis février 2026, ce statut permet d'amortir certains logements loués nus comme résidence principale : jusqu'à 8 000 € par an et par foyer, contre un engagement de location de neuf ans. Il est ouvert en direct comme en SCI à l'IR, pas en SCI à l'IS.

Autrement dit : un peu de l'avantage de l'IS, sans quitter l'impôt sur le revenu. Avec la même contrepartie, puisque ce qui a été amorti revient dans le calcul de la plus-value à la revente. Nous l'avons détaillé dans réduire ses impôts avec l'immobilier en 2026.

Alors, que choisir ?

Vous investissez seul et vous voulez des revenus dès maintenant : en direct. C'est le plus simple, et la revente est la plus douce.

Vous investissez à plusieurs, ou vous préparez la transmission : la SCI à l'IR. Même impôt qu'en direct, avec l'organisation en plus.

Vous êtes dans la tranche à 41 % ou plus, vous n'avez pas besoin des loyers pour vivre et vous gardez le bien très longtemps : la SCI à l'IS a toute sa place. Les loyers, peu imposés, restent dans la société : ils remboursent le crédit, puis financent le bien suivant.

À ce niveau de revenus, l'écart se creuse : sur 1 000 € de loyer, l'impôt et les prélèvements sociaux en prennent environ 580 € en direct, contre 150 € d'impôt sur les sociétés. Ce n'est pas l'outil pour toucher des revenus tout de suite. C'est un très bon outil pour construire un patrimoine, à condition de connaître l'addition à la revente et de faire les calculs avant de signer.

Ce sont des repères, pas une ordonnance : le bon choix dépend de vos revenus, de votre famille et de ce que vous voulez faire du bien.

Questions fréquentes sur la SCI à l'IR et à l'IS

Ce qu'il faut retenir

En direct et en SCI à l'IR, l'impôt est le même : les loyers s'ajoutent à vos revenus, et la revente profite d'abattements qui mènent à l'exonération.

La SCI à l'IS allège l'impôt pendant la location. Elle le reprend à la revente, et à chaque fois que vous sortez l'argent. Elle garde tout son intérêt pour qui veut construire un patrimoine sans toucher aux loyers.

Une SCI sert d'abord à organiser et à transmettre. Si elle fait aussi baisser l'impôt, tant mieux. Mais ce n'est pas son métier.

Pour aller plus loin : calculer la plus-value immobilière, réduire ses impôts avec l'immobilier en 2026 et transmettre son patrimoine à ses enfants.

Chiffres vérifiés le 10 novembre 2026 sur service-public.gouv.fr (impôt sur les sociétés, plus-value immobilière, revenus fonciers, dividendes, donations), impots.gouv.fr (société civile immobilière) et le BOFiP. L'exemple de revente repose sur les hypothèses indiquées sous le tableau. Ce sont des ordres de grandeur, pas un conseil personnalisé.